取得費が不明のとき 譲渡所得の計算について


個人が不動産を売るときに、課税される譲渡所得については、譲渡価額から取得費など差し引くことになりますが、契約書など無くしてしまって正確な取得費がわからないケースがあります。

課税譲渡所得金額といって、税率がかけられる金額の算定は、譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除(該当する場合)=課税譲渡所得金額となります。
つまり、契約書など無くしてしまった場合には、差し引ける取得費を証明できないので、税金を多く支払わなければいけない可能性があります。

※乃木坂から六本木方面の眺め

売却金額の一律 5%を取得費と見なして控除

取得費については、譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

ただし、この規定は先祖代々の土地などで、取得価額がわからない場合など救済的に差し引くことができるようにしていると考えられます。

税理士などに相談した場合、いつ頃買われましたか?と質問を受けることになります。
一律5%基準は、昭和27年12月31日以前から引き続き所有している場合という但書きがあります。

昭和28年以降についても容認されていて、取り敢えず5%基準を適用しているケースもありますが、バブル期などに高騰した状態で購入した不動産の取得費が、譲渡価格の5%とされてしまうと、税金が多くかかってしまうことになります。

譲渡価額 取得費 購入代金や購入時の仲介手数料
(不明時は譲渡価額の5%)
譲渡費用 売却時の仲介手数料など
特別控除 マイホームなど一定の条件で控除
課税譲渡所得金額

説明できる資料を集める

・購入時のチラシ、パンフレットなど
・手書きのメモ(内容による)
・住宅ローンの書類
・公示価格など公表されているデータ
・市街地価格指数など統計情報

同じ時期に分譲住宅など購入していた場合、お隣さんに聞いてみると、当時の契約書を見せてくれて参考資料にできた事例もあるので、聞ける人がいれば尋ねてみましょう。

5%で申告する場合は慎重に

上記のように説明できる資料から、明らかに売却することで損失なることが判明出来れば、申告するかしないかを検討してみるのもよいでしょう。(その場合は税理士など専門家に相談しましょう)
一旦5%基準で申告してしまうと、後から修正することは難しいです。
なぜなら、5%基準そのものが誤った基準でないとされているので、誤りでないものを修正することは難しいからです。

税務署とも材料を揃えれば交渉の余地はありますので粘ってみましょう。

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【編集後記】
今日は都内で仕事の打合せと、麹町税務署に相談に行ってきました。

【昨日の1日1新】
千代田区 遊就館

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