不動産管理会社を設立して節税になる場合


個人で大家さんとして不動産をいくつか所有して収入を得てる場合に、管理会社を設立すると節税にになる話を聞くことがあります。
実際に相談を受けることも多いです。

結論としては、ボリュームがないとあまり節税効果が生まれません。
売上であれば1,000万円位を超えていないと、あまり節税効果がはっきりしません。
コストや手間がかかって、節税が思うように出来ないこともあります。

管理会社を設立するメリット

不動産管理会社を設立して節税するパターンとしては大きく分けて3つあります。

一番よく使われているのが「不動産所有方式」です。
その他、「管理委託方式」と「一括転貸方式」があります。

「不動産所有方式」は物件の名義は会社名義とします。
その他「管理委託方式」と「一括転貸方式」は、名義は個人のままで管理します。
名義が個人のままであれば、会社は不動産の管理手数料が主な収入になり、手数料はそんなに多額に得られないので、節税の効果は限定的になります。
いっぽう、「不動産所有方式」は名義も会社になるので、家賃収入全てが売上になります。

管理会社を設立するメリットは、税金がかかる所得の分散にあります。
法人では家族にも給与が支払できるので、所得の分散化ができます。
所得税は超過累進課税を採用していますので、分散することで、税率の低いところで適用すると節税につながります。(所得税と法人税を見ながら)
また、給与には給与所得控除と言って、給与所得者の経費のようなものが所得から控除されますので、その分も節税につながります。

管理会社を設立するデメリット

管理会社を設立して節税できても、デメリットがあります。
もとは個人で所有していた不動産を会社名義に変更する場合は、色々と諸費用が発生します。
個人で融資を受けて物件を購入している場合は、資金の流れを整理する必要もあります。
個人から会社が物件を購入する場合など、税金のことも考えながら資金をどう動かすかも重要です。
また、法人のランニングコストもかかります。
税務申告なども税理士に依頼しないと難しいです。

将来のことも考えておく

所有している物件が多いと、将来の事業承継や相続を考えて長期的な節税効果を狙うことも出来ます。
例えば、新しく設立する会社には子供を株主に入れておくなどがあります。
注意点としては、15歳以上でないと印鑑証明がとれないので、15歳以上の子供が対象になります。
(自治体によっては印鑑証明の代替処置があるそうです)
子供が株式の出資をするときの、資金の出どころにも注意が必要です。
出どころを説明できないと、親から子への贈与税がかかる可能性があります。

株価の低いうちに子供に株式をもたせて、利益を会社に貯めて、長期的に節税しながら相続対策できる可能性があります。

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【編集後記】
今日は事務所仕事と、お客様の所へ訪問1件。
【昨日の1日1新】
スペーシー貸し会議室
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